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厦门加大岛外商住地供应

2014-3-25 14:53| 发布者: 同安大帅| 查看: 1120| 评论: 0

摘要:  在房价高企的今天,加大土地供应,拉平供求比例对于稳定房地产市场无疑有着关键性作用。今年以来,国土部接连发声,要求加快一线城市尤其是供求紧张城市的供地进度,优先保障住宅用地的供应;同时加大城郊区域地块 ...

 在房价高企的今天,加大土地供应,拉平供求比例对于稳定房地产市场无疑有着关键性作用。今年以来,国土部接连发声,要求加快一线城市尤其是供求紧张城市的供地进度,优先保障住宅用地的供应;同时加大城郊区域地块的供地力度。

  北京、南京等一线城市接连传出加大土地市场供应,并加大中小户型房源供应。而新晋一线城市的厦门,目前也已经比较明确将响应国土部思路,来自厦门市国土资源与房产管理局的消息称,厦门今年将加大对岛外用地的供应量,全年商住用地的供应量将比去年继续攀升。

  从最新的情况看,由于近期岛外多个楼盘相继上市供应,目前厦门供需比例处在均衡态势中,去年火爆抢市的局面不再延续,而随着今年土地市场的供应缓解,厦门楼市相对失衡的状况将进一步改变。

  岛外刚需盘用地今年加大

  厦门市国土资源与房产管理局3月24日正式公布《2014年厦门经营性用地出让计划》,今年全年计划供应57幅经营性用地,总土地面积约345公顷,建筑面积约904万平方米,其中商品住宅用地(包括综合体中商品住宅部分)供应土地面积194公顷,建筑面积446万平方米。

  具体分布是,思明区占8幅,合计土地面积66356平方米,建筑面积331430平方米;湖里区13幅,合计土地面积545182平方米,建筑面积1707038平方米;海沧区5幅,合计土地面积136970平方米,建筑面积314200平方米;集美区12幅,合计土地面积745800平方米,建筑面积1986583平方米;同安区9幅,合计土地面积1230127平方米,建筑面积2420941平方米;翔安区10幅,合计土地面积727144平方米,建筑面积2283481平方米;同安区81万平方米。

  在这57幅经营性用地中,包含了26幅商住地块,具体分布是海沧1幅、集美10幅、翔安8幅、同安7幅,在商住用地供应数量上,集美排名首位,翔安其次。这样的商住用地供应量,明显超过去年。

  从这一供地计划看,岛内在去年两幅高价地出让后,将继续延续前几年无商住用地供应的历史,而岛外则继续放量,并集中在集美、翔安、同安,海沧在度过去年的高楼面价后,今年将归于平淡。

  根据统计,去年全年,厦门出让的商住用地仅为14幅,其中翔安4幅,同安3幅,海沧3幅,集美2幅,湖里2幅,出让土地面积约64.43万㎡,总建筑面积166.38万㎡,总成交金额187.6亿元。

  今年初以来,国土资源部接连提出,房价持续较快上涨,供需紧张的城市,包括出现高楼面价的城市,必须以过去5年实际供地平均量为标准,继续加大供地力度,特别是四个一线城市;同时,逆周期考虑,加大城郊区域地块、小面积地块供应量。

  从国内的情况看,北京提出加大自住房和民生用房的供应比例;南京则要求今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上,其中90平方米以下户型占比达到50%以上;厦门加大对岛外商住地、刚需盘用地的供应量显然是大势所趋。

  岛外大量新盘集中面市

  根据厦门房地产联合网的统计,仅一个翔安区,接下来的大半年中就陆续会有海峡现代城、联发欣悦学府、招商雍华府、首开领翔上郡、中澳城、禹洲X2013P01、恒亿欧洲城等七个纯新盘接连入市,其中有不少都是去年刚刚拿地的项目。

  从价格方面看,近期岛外热推的新盘或老项目新推盘,刚性需求更多,联发欣悦湾,均价1.3万元左右;海投过云溪,均价1万元左右;国贸金沙湾,位于环东海域,折后价格13450元左右单价;恒亿尚品湾,均价1.3万元左右。相对合理的心理价格定位,让这些项目去化销售较快。

  根据记者调查,与去年同期相比,近期厦门的众多房地产项目去化销售明显放缓,几乎每周都能接到多个楼盘置业顾问的邀约电话,阳光城翡丽湾、中交和美新城、中海锦城国际的多个营销顾问都明确表示,近期公司的蓄客周期明显放长,他们的工作力度也随之加大。

  根据国家统计局厦门调查队的最新调查数据显示,厦门的居住类产品消费水平仍在上涨,总体居民消费价格总指数环比上涨0.4%,其中居住类上涨1.0%。

  中原地产对近期房地产市场的解读认为,银行房贷收紧,首套利率优惠取消,杭州、常州出现降价风波,加上两会已确定分类调控的楼市基调,在市场预期之内,预计信贷环境将比政策环境影响更为深远,央行在整顿影子银行,银行又严控房地产市场风险,房企融资受限,今年楼市风光恐难再续。

  “面粉贵过面包”现象行将不再

  从何种角度看,去年那种土地楼面价贵过局部地区房价、“面粉贵过面包”的“逆市”现象,今年在厦门或将不再。


  其二,区域分化在加剧,相比寸土寸金的岛内,厦门的岛外各区不存在中长期供不应求的大压力,只要新开工面积稳定攀升,库存量加大,房价逆不了天,地市也难再出去年那样的天价。  理由其一,在国家新型城镇化的战略大背景下,在地铁交通快速连接岛内外的城市战略下,岛外加大力度发展,大面积供地建设的趋势不会改变,厦门城市人口目前常住已达300多万,往岛外分流是必然,有人必有居,建房子是必然的。今年加大对商住地的供应就应该是常态。

  再三,金融杠杆进一步缩紧,按揭产品对银行来说都已经是利差产品,首套房利率提高、开发贷影子贷夹层融资受限等因素,决定了新条件下的开发商不敢定价太高,开发成本的提高让他们的拿地冲动得到抑制,迭出楼面地价新高的可能性不大,当然个别剑走偏锋的“癫狂型”开发商不在此列,如泰禾。

  因此,可以预见厦门土地市场今年“面粉贵过面包”的现象行将不再,土地市场趋于稳定,楼市相对均衡,市场回归理性。


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